案例分析
中國房地產市場調控的重大問題——住房供應模式選擇
作者:佚名  來源:未知  點擊數:1458  更新時間:2011-11-17

  一、海外住房供應模式分析

  美國、德國、日本、新加坡等在確定住房市場調控政策時,普遍進行國家幹預。從幹預的方式來觀察,從“供給一分配”和“市場一公平”二方麵來考察各國的住房供應模式,基本可以劃分為兩種類型:

  第一類型這裏稱之為“市場一救濟型”。這種模式以美國為代表。美國是以私有製為基礎的國家,倡導充分的自由競爭,國民經濟基本是由市場自發調節的,政府隻是充當守夜人的角色,很少直接幹預市場經濟活動,幹預也隻是對市場機製運行的某些後果做出修正,不是改變或取消市場機製本身。目前美國住房消費支出占居民收入的4成,即便如此,中低收入者仍存在著住房困難問題,為了實現“讓全體美國人民都有一個像樣的家和合適的居住環境”的目標,解決住房公平問題,政府進行了必要的幹預。

  第二類型這裏稱之為“市場一福利型”。在推行福利製度的國家,政府的財稅二次分配強度較大,能更有效的平衡社會收入分配關係。這種模式以德國、新加坡為代表,其主要特點是以市場配置住房資源為主體,實施比較廣泛的住房福利製度。政府直接或間接投資建設住房,並以優惠價出售或出租。政府建立抵押貸款機構和住房儲蓄機製,提供長期的住房貸款,支持居民買房。政府以利息補貼和住房津貼形式實施住房補貼政策,對受到價格控製的出租住房業主,政府還提供免稅補貼等。福利製度也不是絕對一成不變的,配置活動還是以市場化運作方式進行的。隨著住房問題的逐步解決,福利政策逐漸弱化。

  二、我國住房供應模式演變過程

  通過研究發現,我國住房供應模式自新中國成立以來,正在發生深刻的變化。80年代至90年代初,房地產業開始起步,但通過市場解決住房的比例很少,以上海為例,1987年上海有房地產開發企業60餘家,出售商品住房30多萬㎡,商品住房稀缺,造成相對房價偏高,高房價令一般群眾望而卻步。當時,福利分房比例雖然有所上升,但分房對象主要集中在機關及部分壟斷行業單位,絕大部分居民處於居住困難但又無房可分的窘境。

 

  90年代初期中國房地產業開始迅猛發展,我國住房供應模式發生漸變,由單一的行政管理加低租金的福利分房模式向低租金加福利分房和少量市場供應相結合的模式轉化。以上海為例,到1994年房地產開發企業已由1990年的94家發展到2320家,出現了第一輪的房地產熱,上海1991年的內銷商品房竣工量107.6萬㎡,銷售量64萬㎡,其中個人購買12.87萬㎡,占20%,到1994年,內銷商品房竣工量341萬㎡,銷售量156.7萬㎡,其中個人購買73.43萬㎡,占45%。外銷商品房由1991年的5萬㎡增加到1994年的449萬㎡。在這一模式下,由於受福利分房的影響,人們在住房的觀念上仍然是等待政府或單位解決住房問題,房地產市場發育不快。在此背景下,在這一輪的房地產熱中,造成房地產的滯銷。因此,專家學者提出在我國基本解決吃用等基本必需品後,培育住宅消費觀念,激活潛在有效需求是當務之急,呼籲加快住房製度改革,終止福利分房。1998年6月,國務院決定黨政機關停止福利分房開始,雖然我國仍然保持對低收入居住困難戶的廉租政策。

  到2008年,中國取消福利分房的十年間,被稱作中國地產黃金10年,中國的房地產業發展迅猛,房地產業不僅發展成為我國國民經濟支柱產業,而且還推動了我國城市的舊城改造和城市化進程。大量的資金被吸引到住房建設中來,客觀上推動了居民的住房改善,以上海為例,從20世紀90年代初上海房地產業起步開始算起,1992~2008年,舊城改造共改造了6000多萬㎡的建築,150萬戶家庭的居住條件得到了根本性的改造。從上海城市人口人均居住麵積來看,1991年為6.7㎡,到2008年已經達到16.9㎡。

  三、我國住房供應模式的選擇

  由於受我國經濟體製轉變和經濟快速增長的影響,近30年來,我國住房供應模式處於階段性變化過程中。從住房供應模式演變的過程和效果分析,單一的福利型模式和單一的市場化模式對住房問題的解決都是存在缺陷的。從製度設計方麵,有效選擇住房供應模式,做到把握有度,使市場配置和福利政策有效結合,是我國住房供應模式選擇的關鍵。

  在1998年住房市場化改革之後,政府為了解決低收入人口的住房問題,也采取了廉租房製度和經濟適用住房等公共住房保障政策。10多年來,我國住房製度改革和住房建設已取得很大的成績,在改善中低收入居民的住房問題上,一些住房政策也發揮了積極的作用。但也應該看到,在住房供應模式方麵缺少係統的研究,因此,在我國住房供應實踐中,對供應模式一直存在著爭議。

  爭議的焦點還是圍繞單一的市場和單一的福利展開,其中經濟適用房政策和實踐是當前爭議的熱點。對經濟適用住房提出異議,主要包括以下四個方麵,一是對經濟適用住房的公平性產生異議;二是對由經濟適用住房製度引出的房地產市場價格雙軌製產生異議;三是認為經濟適用住房供應量過大對商品房擠出效應產生異議;四是對經濟適用住房運行與管理中出現的問題產生異議。我國現階段中低收入居民購房能力處於較低水平,因此,完全通過市場化解決這部分居民住房問題是行不通的。實踐證明,解決住房問題的政策不是麵向全體國民的福利政策,大多數國家住房政策的主要針對對象是中低收入和無力自己解決住房問題的特殊困難階層,住房保障隻是住房市場機製的補充。

  以“二元法”來比較中國的住房供應模式,必須協調好市場和福利的關係,當前把中國的住房供應模式界定為“市場-適度保障型”比較合適。所謂“市場”,是指市場化方式是現階段我國住房主要供應模式,對於有較強支付能力的中高收入以上群體,應通過住房市場購買住房;對於相對支付能力較弱的中低收入群體,應考慮到社會的總成本的需要,通過支付一定比例的價款購買住房。無論是完全市場化運作,還是通過市場化運作的政策性住房,在市場交易過程中都應遵循市場法則。所謂“保障”,是指國家對靠自身支付能力不能解決居住困難的群體進行救助,這裏包含低收入居住困難者由於其沒有支付能力,隻能靠政府提供廉租住房來解決最基本的居住問題,也包含中低收入居住困難者通政府政策調控或補貼,通過購買或租賃來解決其最基本的住房問題。所謂“適度”,指應兼顧到各方利益,遵循張弛有度的原則。“市場-適度保障”,要求在解決中低收入居住困難者的基本住房問題時,通過市場原則和福利原則有機結合,既體現市場法則,又體現政策的扶持。

  用於住房保障的住房可以是經濟適用住房,也可以是通過政府政策扶持的其他類型的政策性住房,當前,關於保障性住房的種類由於缺乏法律的界定,名目繁多。特別值得關注的是,一部分利益群體為解決自身的住房需求,以職業或身份來界定所謂的政策性住房。這實際是違反了“市場-適度保障型”住房供應模式的運用法則,會給我國住房供應帶來混亂。

  帶有福利性質的保障性住房進入住房市場,會對住房市場供求關係、供應結構、供應價格產生影響。如何做到張弛有度,處理好與住房市場的關係,關鍵是要把握好以下六個方麵的關係:一是多與少的關係,指提供保障性住房的數量的多少,要求保障性住房的供應數量要與供應能力、供應對象、市場容量相匹配。

  二是高與低的關係,指提供保障性住房的建房標準的高低,建房標準應考慮到保障性住房的保基本的特征,要求和完全市場供應的住房保持一定的差異。

  三是貴與廉的關係,指提供保障性住房的價格貴廉,保障性住房前提是買得起、租得起,同時,價格製定應帶有一定的封閉型和限製條件,不能形成雙軌製,對完全市場供應造成負麵影響。

  四是快與慢的關係,指解決困難住戶時間跨度的快慢,解決居住困難問題是一個循序漸進的過程,需要長時間的努力,不可能一蹴而就。應製定中長期規劃,逐步解決住房問題。

  五是資與濟的關係,指保障性住房的性質是投資行為還是救濟行為,保障性住房是保障住房困難群體的最基本的住房需求,從嚴格意義上講,是一種救濟行為。製定保障性住房政策時,應把救濟行為與投資行為相分離。當然,通過一定的支付行為,應鼓勵受益群體擁有合法資產。

  六是嚴與寬的關係,指保障性住房的受益麵標準嚴寬。我國區域發展水平、經濟實力不一,對保障性住房進入門檻應因地製宜,不能采取一刀切的政策,但前提條件不能改變。

  上述保障性住房的六個關係既互相聯係又互相影響,同時對市場化方式運作的住房市場價格造成影響。住房市場的市場化是當今世界發展的主要趨勢,要看到住房問題的徹底解決是和國家的經濟實力相關,隻有當住房嚴重短缺,並變成主要的社會問題時,大規模的國家幹預才成為普遍的現象。解決居民住房問題是我國政府的責任,也是中低收入居住困難者對政府的希望。□

  參考文獻:

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